2021-03-25 12:00:18 來源：中國周刊

我國房地產企業運行往往存在著高負債率現象，企業通過抵押貸款、預售房屋等方式實現資金籌措，但稍有不慎就容易引發承包人資金斷裂，從而無法完成建設無法交付房屋，因資不抵債致使矛盾沖突升級，進而企業被法院裁定進入破產程序。

房地產企業破產相較于其他類型企業破產會存在更多的優先權順位問題，例如購房者優先權、建設工程價款優先受償權、抵押權等。破產企業本就面臨債務窘境，分配順位更是直接影響清償額度，特別是涉及民生的房屋交付問題，此時優先權的清償順位便更為緊要。本文試從購房債權人權益角度，對其權利順位進行分析。

房地產企業主要以期房預售方式完成銷售，購房債權人分為兩大類：一是以購房為目的簽訂購房合同，自行支付或通過銀行貸款按揭支付購房款的債權人，二是因債務人企業不能履行到期債務，與之訂立“以房抵債”購房合同的債權人。

第一種債權人主要可分為消費性購房者和非消費性購房者。前者購房目的是用于居住，對房屋本身存在一種物權期待，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》，綜合“支付大部分（超50%）價款、出于居住目的、名下唯一住房”等要素結合認定。根據2002年《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》、最高院（2014）執他字第23、24號《最高人民法院針對山東省高級人民法院就處置濟南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的答復》，可得出消費性購房戶優先于建設工程價款優先權人和擔保債權人的結論。但，若屬于非消費性購房者，其也支付對價購房款，但因不滿足消費性購房者出于居住目的、唯一購房等條件，故不享有超級優先權。目前，2002年最高院《批復》已經廢止，關于消費性購房者優先權的內容并未在新的《建設工程施工合同糾紛解釋》有所延續，而消費性購房的嚴苛認定條件亦存在僵化適用情況，僅因購房者不符合“消費性”需求，就將例如投資性購房者、商鋪購房者的債權認定普通債權，而普通債權在破產程序中清償率極低，這樣的認定和處理客觀上存在不合理性，所以亟待上位法明確多種類型購房者的優先順位。

第二種以房抵債債權人，多是基于借款等法律關系產生債務，進而簽訂購房合同，也區分為兩種情況。第一類，是在簽訂借款合同之時，雙方簽訂購房合同并約定將來無法償付時房屋所有權歸屬債權人。根據最高院2020年12月出臺的《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第23條，應當以真實借貸關系處理債務，即債權人應以借款的基礎事實向管理人申報普通債權。第二類，是在借款到期后因債務人無法清償到期債務，債權人有權以房屋所有權實現抵債目的簽訂購房合同。有不少學者認為該種情況符合讓與擔保情形，但根據《九民紀要》第71條，讓與擔保僅可支持債權人就該房屋的拍賣、折價款償付債務，并不可以直接獲得該房產的所有權，合同中關于財產歸債權人所有的約定無效。因為該種情形下以房抵債債權人并非真實購房意思表示的購房者，其主張房屋所有權的本質是對借款債權的一種請求權，而不應直接轉化為請求交付房屋的物權請求權。同時，讓與擔保的前提是財產在形式上轉移到債權人名下，現實中多數情況下房屋并未實際建成，債權人也僅是辦理網簽備案，這些均不滿足不動產物權變動的條件，未發生物權變動效力，因此不當然構成讓與擔保。退一步考量，即使債權人和房地產企業之間完成了登記物權轉讓手續符合讓與擔保條件，債權人并不能因為房屋已登記在其名下而當然享有房屋的所有權，也僅可針對房屋變價款優先受償。

根據《破產法》第18條，管理人對于雙方均未履行完畢的合同擁有選擇繼續履行合同或者解除合同的權利。管理人的選擇僅針對雙方均未履行完畢的合同，若合同存在一方已履行完畢另一方未履行的情況，則應視請求權人確定合同相對方申報債權或者管理人請求相對方履行合同義務，該情況不在討論之列。有學者認為，在雙方均未履行完畢合同情形下購房債權人有權對房屋行使取回權，以對抗管理人合同解除權。原則上，除已支付超過50%購房款的消費性購房者之外，管理人對于雙方均未履行完畢的購房合同均享有解除權。但筆者認為，此時的債權人雖可依據《破產法》第18條第一款行使催告權和無擔保下的合同解除權，卻并無取回權的請求基礎。2002年最高院《關于審理企業破產案件若干問題的規定》第78條第6項規定：尚未辦理產權證或者產權過戶手續但已向買方交付的財產不屬于破產財產，而2013年的《破產法司法解釋（二）》第2條并未沿用這一項，即可從側面論證“尚未辦理產權證或者產權過戶手續但已向買方交付的財產屬于破產財產”這一結論。因為尚未對應交付或已交付的房產完成物權變動，不存在基于物權的取回權現實基礎，即使購房者經過預告登記程序，也不應認可其取回權的存在。

房地產市場紅利還未完全褪去，債權人更多地向管理人主張交付房屋，但若最終因為房地產市場頹勢出現預售價格遠高于房屋交付市場價的情形，債權人選擇交房還是選擇金錢債權，勢必會有翻轉，屆時的優先權順位又該如何考量，這會是將來留給管理人和社會的又一大難題。

（作者：海華永泰（寧波）律師事務所 鄭晨錫、梁玲玲,專題統籌：秦前松）

 

 

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